Верховный Суд РФ вынес Определение по делу № 127-КГ26-6-К4, в котором отмечено, что нарушение п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке может служить самостоятельным основанием для признания сделки недействительной по специальному основанию, предусмотренному п. 1 ст. 173.1 ГК РФ.

5 марта 2014 г. Константин Соболевский предоставил Раисе Фейдеровой денежный заем в украинских гривнах сроком на два года. Тогда же они заключили ипотечный договор, удостоверенный частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа, который обеспечивал исполнение Раисой Фейдеровой обязательств по договору займа. Предметом ипотеки было нежилое помещение общей площадью 14,7 кв. м, принадлежащее женщине на праве собственности.

По условиям ипотечного договора ипотекодатель обязалась не отчуждать предмет ипотеки, а также не передавать его в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование, не передавать в ипотеку без письменного согласия ипотекодержателя. Договор вступил в силу с момента его нотариального удостоверения и действовал до прекращения основного обязательства. Нотариусом на основании ст. 73 Закона Украины «О нотариате» был наложен запрет отчуждения недвижимости до прекращения или расторжения договора. Обременения по вышеуказанному ипотечному договору были зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

В начале марта 2019 г. Раиса Фейдерова выдала Константину Соболевскому расписку, подтверждающую обязательства по договору займа от 5 марта 2014 г. на денежную сумму в долларах США, которые она обязалась вернуть до 1 марта 2022 г., а уплату долга гарантировала принадлежащим ей имуществом. Вместе с тем в середине мая 2019 г. она в лице своего представителя Александра Фейдерова подарила своей несовершеннолетней внучке Ф.В., чьи интересы представляла мать последней Дарья Фейдерова, указанное нежилое помещение. Договор дарения был удостоверен нотариусом Симферопольского городского нотариального округа. При этом в договоре указывалось, что до его совершения даримое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Даритель также подтвердила отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.

Далее Константин Соболевский обратился с иском к Раисе, Александру и Дарье Фейдеровым о взыскании задолженности по договору займа, а также о признании недействительными на основании ст. 168 и 170 ГК РФ договоров дарения, заключенных Раисой Фейдеровой в период с мая по июнь 2019 г. в отношении принадлежащих ей объектов недвижимости и об обращении взыскания на предмет залога – нежилое помещение путем реализации на публичных торгах. В обоснование требований истец ссылался как на нарушение установленного законом запрета на отчуждение заложенной недвижимости без согласия залогодержателя, так и на мнимость договора дарения.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что по данным ЕГРН собственником спорного нежилого помещения является Ф.В., обременение на нежилое помещение не зарегистрировано. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 12 октября 2023 г. рыночная стоимость этой недвижимости составляет 5,3 млн руб. Кроме того, в мае-июне 2019 г. между Раисой Фейдеровой и ее внуком Ф.Б. были заключены договоры дарения земельного участка и нескольких квартир. 30 августа 2019 г. между Константином Соболевским и Раисой Фейдеровой заключен еще один договор займа со сроком возврата до 15 октября 2022 г.

Суд удовлетворил иск частично, взыскав с Раисы Фейдеровой в пользу истца задолженность по договору займа и признав недействительным договор дарения нежилого помещения, заключенный с несовершеннолетней Ф.В. Он также обратил взыскание на предмет залога – спорное нежилое помещение. Также суд признал недействительным договор дарения Раисой Фейдеровой имущества своей внучке на основании ст. 168 ГК как сделку, совершенную с нарушением требований закона, отказав в удовлетворении требований о признании недействительными договоров дарения другой недвижимости, не усмотрев в них признаков мнимости. Выводов о мнимости договора дарения спорного нежилого помещения этим судом также не сделано.

Апелляция не согласилась с выводом первой инстанции о признании договора дарения нежилого помещения недействительным, ссылаясь на то, что на момент его заключения в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении нежилого помещения ипотекой, а материалами дела не подтверждается необходимая совокупность оснований, позволяющих прийти к выводу о мнимости сделки. Таким образом, решение в этой части было отменено и принято новое – об отказе в иске. В остальной части решение первой инстанции было оставлено без изменения.

Со ссылкой на то, что договор ипотеки спорного нежилого помещения между Раисой Фейдеровой и Константином Соболевским заключен в соответствии с действовавшим на момент его заключения законодательством, удостоверен нотариально, зарегистрирован в соответствующем госреестре, и не подвергая сомнению факт возникновения залога, апелляционный суд счел, что Константину Соболевскому как лицу, заинтересованному в сохранении своих прав, следовало принять меры к регистрации залога в соответствии с законодательством РФ, что им сделано не было. Кроме того, апелляция указала на отсутствие на момент заключения договора дарения сведений в ЕГРН о наличии обременения в отношении спорного нежилого помещения, неосведомленность Дарьи Фейдеровой как законного представителя Ф.В. о долговых обязательствах Раисы Фейдеровой, а также на то, что договор дарения заключен в пределах срока, в течение которого последняя должна была исполнить свои обязательства при наличии у нее иной недвижимости.

Кассация поддержала такие выводы и добавила, что Ф.В. не могла знать о наличии обременения в виде залога, а следовательно, действовала добросовестно и с должной осмотрительностью, при этом злоупотребления правом со стороны Раисы Фейдеровой применительно к ст. 10 ГК не установлено.

Изучив кассационную жалобу Константина Соболевского, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ напомнила, что документы, подтверждающие право собственности, право пользования и т. д., выданные до принятия в состав России Республики Крым и образования в составе РФ новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя – государственными и иными официальными органами Украины, имеют юридическую силу без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов РФ.

В этом деле, как заметила Гражданская коллегия, при заключении сторонами договора ипотеки от 5 марта 2014 г. в соответствии с действующим на тот момент украинским законодательством была осуществлена госрегистрация обременения в Государственном реестре вещных прав на недвижимость в виде ипотеки и запрета на совершение сделок с этим недвижимым имуществом. Факт возникновения в марте 2014 г. залога спорного нежилого помещения судом первой инстанции установлен и апелляцией под сомнение не поставлен, при этом не установлено оснований прекращения этого залога апелляционным судом. На момент принятия Республики Крым в состав РФ право собственности Раисы Фейдеровой (которая умерла в конце июня 2026 г. до рассмотрения спора по существу) на предмет залога прекращено не было, обременение в пользу Константина Соболевского не прекращалось. Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество, апелляция не учла положения федерального конституционного закона, закрепляющего принцип сохранения имущественных отношений при принятии Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав России.

Верховный Суд отметил, что ссылка апелляции на недоказанность осведомленности законного представителя Ф.В. Дарьи Фейдеровой о наличии у Раисы Фейдеровой долга и об обременении спорного нежилого помещения залогом, а также на добросовестность его приобретения не может быть признана основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество и для признания залога прекратившимся. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Между тем заложенное имущество приобретено Ф.В. безвозмездно, по договору дарения, поэтому отсутствуют основания для прекращения залога, а доводы о добросовестности приобретения правового значения не имеют. Не имеют значения и доводы апелляции о заключении между Раисой Фейдеровой и кассатором еще одного договора займа, о том, что на момент дарения срок возврата долга не наступил, и о наличии у Раисы Фейдеровой на тот момент другого имущества. Соответственно, выводы апелляции об отказе в обращении взыскания на предмет залога не обоснованы, заключил Верховный Суд.

Он указал, что при отчуждении заложенной недвижимости без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности. Таким образом, нарушение п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке может служить самостоятельным основанием для признания сделки недействительной по специальному основанию, предусмотренному п. 1 ст. 173.1 ГК. Указывая на нарушение при совершении договора дарения запрета, установленного п. 1 статьи 37 Закона об ипотеке, истец просил признать его недействительным, ссылаясь на общую норму о недействительности сделки, нарушающей требования закона, ст. 168 ГК, на эту же норму ссылался и суд первой инстанции.

Верховный Суд заключил, что, отменяя решение первой инстанции и отказывая в иске в этой части, апелляция исходила из ошибочного вывода об отсутствии такого нарушения по мотиву отсутствия в ЕГРН сведений о залоге и неосведомленности о нем одаряемого. Кроме того, ошибочное указание истцом другой нормы закона само по себе не является основанием для отказа в иске, поскольку юридическая квалификация спорных правоотношений относится к компетенции суда. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.