18 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 301-ЭС24-16594 по делу № А28-37/2023, в котором разобрался, правомерно ли администрация города отказала организации в предоставлении ей земельного участка в собственность без проведения торгов.

4 апреля 1995 г. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Кирова сдал в аренду Кировскому акционерному обществу электросвязи открытого типа земельный участок, предоставленный арендатору для размещения АТС-61. С 2011 г. все права и обязанности по договору аренды перешли в порядке универсального правопреемства к ОАО «ЮЛ1». Через десять лет ООО «ЮЛ2» выкупило у данного общества объекты недвижимости, расположенные в границах указанного земельного участка.

28 октября 2022 г. «ЮЛ2» обратилось в администрацию города Кирова с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для размещения АТС-61. Постановлением от 14 ноября 2022 г. администрация отказала в этом, сославшись на п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса, ввиду несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования, указанным в заявлении.

Общество, полагая, что отказ администрации является незаконным, обратилось в арбитражный суд с иском. Администрация, возражая против удовлетворения заявленных требований, указала, что поскольку названная в заявлении цель использования участка и фактическое использование земельного участка (размещение в здании бывшей АТС объектов торговли и общественного питания) не соответствует разрешенному использованию участка, она правомерно отказала в предоставлении спорного участка в собственность заявителя. При этом ответчик подчеркнул, что общество вправе в установленном порядке, в соответствии c Правилами землепользования и застройки г. Кирова привести вид разрешенного использования объектов и участка в соответствие с фактическим видом использования.

Тем не менее суд признал постановление администрации от 14 ноября 2022 г. недействительным и обязал ее повторно рассмотреть заявление общества о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов с учетом выводов, изложенных в решении. Он исходил из того, что согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2001 г. с видом разрешенного использования «для размещения АТС-61». Содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Как отметила первая инстанция, на спорном земельном участке расположено принадлежащее заявителю нежилое здание (дом связи), которое построено в 1979 г. для размещения АТС. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в части здания размещено оборудование АТС. Поскольку часть здания используется в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка, у администрации отсутствовали основания для отказа обществу в предоставлении участка в собственность.

Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении требований общества. Она исходила из того, что администрация правомерно отказала в предоставлении в собственность обществу спорного участка, поскольку факт постановки на кадастровый учет участка и установления вида разрешенного использования «для размещения АТС» в тот период, когда собственником здания было предприятие связи, не свидетельствует о фактической эксплуатации здания и участка обществом «ЮЛ2» в целях размещения АТС.

Апелляционный суд также отметил, что общество «ЮЛ1» подтвердило, что ему на праве собственности принадлежит только размещенное в нежилом здании оборудование АТС-61, а именно, кабель. Согласно сведениям ЕГРН в отношении указанного здания зарегистрировано обременение в виде аренды не только в пользу «ЮЛ1», но и в пользу ООО «ЮЛ3» на основании договора аренды недвижимого имущества от 5 декабря 2016 г. для осуществления торговли. Учитывая, что виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.), следует признать, что спорный земельный участок используется для разных видов деятельности, в том числе для размещения магазинов.

Кроме того, апелляция подчеркнула, что согласно сведениям ЕГРЮЛ с 2006 г. основным видом деятельности «ЮЛ2» является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, дополнительные виды деятельности связаны с техническим обслуживанием и ремонтом автотранспортных средств, торговлей оптовой неспециализированной, рекламной деятельностью и др. Указанный реестр не содержит сведений об осуществлении обществом деятельности в области связи. Апелляционный суд также отметил, что в зависимости от вида разрешенного использования участка, установленного на момент выкупа, определяется цена выкупа земельного участка, а несоответствие его фактического использования установленному виду разрешенного использования может привести к неправильному определению выкупной цены.

Окружной суд не согласился с данными выводами,отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции, посчитав, что вид разрешенного использования земельного участка – «для размещения АТС-61» – соответствует целям его фактического использования.

Администрация г. Кирова подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда отметила, что по смыслу положений земельного законодательства, исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Верховный Суд указал, что порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

При этом, в определении отмечается, что предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с нормами права, а также влечет ненадлежащее, несоответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в п. 1 ст. 39.20 ЗК, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.

Верховный Суд РФ посчитал, что общество «ЮЛ2» не представило доказательств того, что оно вправе требовать от администрации предоставления в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения АТС 61» и по цене, определяемой исходя из данного вида использования, при фактическом использовании размещенных на участке строений в иных целях. Факт размещения кабеля связи предыдущего собственника здания (общества «ЮЛ1») на небольшой площади здания бывшей АТС, как правильно указал апелляционный суд, не подтверждает использование здания и земельного участка для объекта связи.

Верховный Суд подчеркнул, что согласно сведениям ЕГРЮЛ общество «ЮЛ2» не осуществляет такой вид деятельности, как связь, а по данным реестра сдает помещения в указанном здании в аренду предприятию торговли. Как следует из пояснений представителя администрации в судебном заседании Верховного Суда, не опровергнутых представителем общества, в настоящее время в здании – дома связи расположены продуктовые магазины и фитнес-клуб, а гараж, склад фактически используется для размещения автосервиса.

Судебная коллегия полагает, что у судов первой и кассационной инстанций не было оснований при рассмотрении данного спора ссылаться на положения ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» и разъяснения, приведенные в п. 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 г. Согласно данным положениям разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, и собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Как пояснил Верховный Суд, приведенные норма и разъяснения направлены на защиту прав собственников объектов недвижимости на использование их объектов недвижимости и земельных участков в соответствии с тем видом разрешенного использования, который правомерно сложился до изменения градостроительных регламентов, но не подтверждают право лица, которое использует объект недвижимости и участок не по ранее установленному виду разрешенного использования, требовать предоставления такого участка в собственность до осуществления предусмотренных законодательством действий, направленных на установление надлежащего вида использования и внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

Верховный Суд признал правильными выводы апелляционного суда о том, что отказ администрации в предоставлении обществу в собственность спорного публичного участка и в заключении с заявителем ДКП соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о выкупе. Истец вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим его использованием и в последующем приобрести участок в собственность с соблюдением установленных законодателем условий, уточнено в определении.

Суд отметил, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе. Данный вывод подтвержден в Определении Верховного Суда РФ от 25 декабря 2024 г. № 304-ЭС24-17140. Определение кадастровой стоимости участка осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка. При таком положении является ошибочным вывод окружного суда о том, что при наличии разногласий относительно стоимости приобретаемого публичного земельного участка стороны могут разрешить их в порядке преддоговорного спора.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что у окружного суда не было оснований для отмены постановления апелляционного суда, принятого с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, поэтому он отменил постановление окружного суда, а постановление апелляционного суда – оставил в силе.